De eerlijke voor- en nadelen volgens ervaren investeerders van Dubai Vastgoed Club

Off-plan vastgoed klinkt aantrekkelijk: je koopt tegen lagere prijzen, in een project dat nog gebouwd wordt, en hoopt op waardestijging bij oplevering. Maar is het echt zo’n slimme zet?

In deze blog leggen we je uit hoe off-plan investeren in Dubai werkt, waar de kansen liggen en waar het vaak misgaat als je niet oplet. Geen marketingpraatjes, maar wat wij zelf geleerd hebben uit projecten waar we wel en juist niet zijn ingestapt.

Wat is off-plan vastgoed?

Off-plan betekent: je koopt vastgoed op basis van een plan. De grond is in bezit van de ontwikkelaar, de vergunningen zijn rond, en jij krijgt de kans om nu in te stappen vaak tegen prijzen die 10% tot wel 30% lager liggen dan de verwachte marktwaarde bij oplevering.

Je betaalt meestal in termijnen:

• 10–20% aanbetaling bij tekenen en 4% DLD
• Vervolgens betalingen bij bouw mijlpalen of 1% per maand tot oplevering
• De laatste 20–30% bij oplevering (of daarna bij post-handover deals)

Waarom kiezen veel investeerders voor off-plan?

• Lagere instapprijzen; je koopt in vóór oplevering, dus voordat de marktprijs echt begint te stijgen.
• Betalen in fases; je hoeft niet direct 100% van het kapitaal beschikbaar te hebben.
• Projecten in opkomende gebieden; veel off-plan projecten liggen in groeigebieden zoals Dubai Islands of Creek Harbour — dat is waar over 5 jaar de hoogste rendementen kunnen liggen.
• Gunstige exitmogelijkheden; je kunt soms doorverkopen vóór oplevering (resale), vaak met winst. Maar wij adviseren dit niet als dit niet nodig is.

De risico’s van off-plan (waar niemand over praat)

Off-plan is geen low-risk investering. Hier zijn de risico’s die je serieus moet nemen: 

• Oplevering vertraagd; sommige projecten hebben 6–12 maanden uitloop. Dit kan je planning verstoren.
• Slechte bouwkwaliteit; op de renders ziet het er goed uit, maar de afwerking blijkt matig in de praktijk. Daarom zoeken wij onze ontwikkelaar dus zeer zorgvuldig uit.
• Te veel aanbod = druk op prijzen; sommige gebieden worden overspoeld met units van meerdere projecten. Gevolg: waardegroei blijft achter. Wij onderzoeken de gebieden/buurten op verschillende criteria om

Geen directe huurinkomsten; je koopt in voor de toekomst. Tot oplevering heb je geen cashflow.

Wat maakt een off-plan project wel aantrekkelijk?

Wij stappen alleen in off-plan projecten die aan deze voorwaarden voldoen:

• Betrouwbare ontwikkelaar (denk aan Emaar, Aldar, Citi Developers, Tiger Group)
• Geregistreerde escrow structuur (dus geen geld direct naar de bouwer)
• Heldere vergunningen & bouwplanning
• Locatie met visie tot 2040
• Uitstekende doorverkoopmogelijkheden (resale)

Als wij er niet zelf instappen, bieden we het ook niet aan via Dubai Vastgoed Club. Simpel.

Onze aanpak: eerst due diligence, dan pas instappen

Voor elk project dat we overwegen:

• Checken we de juridische structuur
• Analyseren we vraag & aanbod in die wijk
• Vergelijken we beloften van de ontwikkelaar met eerdere projecten
• Spreken we met de aannemer, niet alleen de verkoper

Alleen als we na die analyse zelf willen instappen, stellen we het open voor onze investeerdersclub.

Conclusie: off-plan kan slim zijn als je het goed doet

Goed geselecteerde off-plan projecten kunnen je rendement en spreiding geven die in Nederland bijna niet meer haalbaar zijn. Maar de verkeerde keuze kost je tijd, geld en gemoedsrust.

Off-plan werkt, als je weet wat je doet. En vooral: als je nee durft te zeggen tegen projecten waar iets niet klopt.